13.02.2020 03:22
Появление ипотеки со ставкой 2% не оставило равнодушным никого: кто-то обрадовался : "Какая низкая ставка", а кто-то связал это с ростом цен и ударился в негатив, нередко можно прочитать комментарии: "Верните цены назад, на 2% не нужно..."
В своем обзоре мы постараемся уйти от эмоций и проанализировать факты!
Рынок недвижимости - это цикличный механизм и его рост/падение коррелирует с ростом/падением экономики, ВВП и уровнем потребительского оптимизма. Чтобы говорить о росте цен правильно рассматривать горизонт минимум 5 лет, поэтому давайте вернемся в докризисный 2014 год. Тогда цена на новостройки в микрорайоне держалась в диапазоне 60 000 рублей за квадратный метр, а на новостройки в центре около 70 000 за квадратный метр. Затем произошла девальвация рубля, удорожание ипотеки (ставки доходили до 19% годовых) и как следствие произошло падение активности на рынке недвижимости и падение цен... - никто ничего не покупал, а застройщики не торопились до 2017 года начинать новые проекты и снижали цены, чтобы остаться на плаву. Постепенно с 2015 года макроэкономические показатели начали "приходить в себя", появились программы государственной поддержки и ключевая ставка начала медленно, но верно снижаться, за ней следом и снижались ипотечные ставки. недвижимость все это время постоянно теряла в цене и так ценовое дно было достигнуто в 2017 году и в 2018 год мы зашли с ценами на новостройки в микрорайоне около 50 000 рублей за метр, в центре - 60 000 рублей и с этого момента начался не рост цен, а постепенное возвращение в "докризисные цены" и к концу 2018 года мы увидели те цены, которые были до падения: микрорайон 55 - 60 000 рублей, центр - 65 - 70 000 рублей за квадратный метр. Что же было дальше? 2019 год "подарил" рынку непрерывный рост, поскольку:
1) Реализовался эффект отложенного спроса и смягчение денежно-кредитной политики ЦБ: снижение ключевой ставки закономерно вызвало снижение ставок по ипотеке, что способствовало росту спроса на ипотеку и удовлетворению отложенного спроса, который возник в 2015-2017 годах, когда ставки по ипотеке были значительно выше.
2) Уменьшение количества строительных проектов, в том числе из-за изменения в финансовой модели Застройщиков, связанные с изменениями в закон о долевом участии в строительстве: после введения проектного финансирования и появления эскроу счетов себестоимость строительства выросла, более того вырос налог НДС.
3) увеличение запроса на аренду, в связи с притоком рабочей силы в Амурской области: многие предприимчивые граждане поняли, что если есть свое жилье, то выгодно купить квартиру с помощью ипотечного кредита и сдать в аренду: аренда почти полностью способна погасить ипотечный платеж, и таким образом через 10-15 лет ипотечный кредит полностью погашен, и квартира приносит уже прибыль!
4) Повышение уровня потребительского оптимизма: улучшение макроэкономических показателей, рост ВВП благоприятно влияют на рост оптимизма покупателей.
5) Снижение ключевой ставки сделало депозиты в банках неинтересными для инвесторов, заставив их обратить взгляд на недвижимость! Зачем класть в банк под смешные 6-7%, когда рост в недвижимости значительно выше!
Все эти факторы в совокупности "двинули рынок к нынешним ценам"... Если говорить объективно, то в микрорайоне новостройки сейчас стоят 65-70 000 руб. за метр, а в центре 70-85 000 руб.за метр, таким образом рост цен составил с 2014 года не более 20%! Но если вычесть уровень инфляции за последние 5 лет, то фактически за 5 лет недвижимость и не выросла в цене!
Что касается дальневосточной ипотеки, то это отличная мера для поддержки молодых семей, позволяющая купить квартиру и получить ставку ниже, чем в большинстве европейских стран! Таких беспрецендентных мер поддержки государство никогда не оказывало! Более того, сейчас появилась возможность для всех категорий граждан взять ипотеку со ставкой под 2,7% в "сельской местности", к которой по счастливой случайности относятся и Чигири, и микрорайон "Тепличный" - отличная возможность купить новое жилье территориально в городе.
Что касается влияния дальневосточной ипотеки на цену - оно минимально, поскольку ставка напрямую влияет только на спрос и при ограниченном предложении цена, конечно, немного увеличивается. Однако, в ближайшее время рынком будет "нащупан баланс" спроса и предложения, и цены, вероятно, если и будут расти, то минимальными темпами!
